預審房貸是很關鍵的一步

現在赴美買房的人當中有很多是現金購房,當然,也有一些人選擇貸款買房,貸款買房有一個很關鍵的步驟:預審房貸,簡單來講,預審房貸就是申貸者提供個人資料給銀行進行初審,只有通過了,您才有資格獲得目的銀行的正式貸款。但是獲得預審房貸批准,並不意味著能最終通過銀行的正式貸款審批!

關於申請貸款預審批准書有很多需要注意的事項及細節,很多人並不是特別清楚,所以需要提前了解一下,下面詳細給大家介紹。

據美國房地產經紀人協會1999年統計,90%的人是貸款買房。不管是現金買房還是需要貸款,經紀人都會讓您填寫一份買主經濟狀況信息表(財務信息表)。您要如實填寫這份表格,特別是姓名,住址,職業,工作單位,年收入(Gross Annual Income)和負債部分(Liability)。通常來說,負債包括汽車貸款,信用卡欠額,以及其它債務。

您的經紀人要根據您的經濟狀況向你建議房價範圍。很多賣主也要求買主在報價時附上買主經濟狀況表。如果是現金買房,買主經濟狀況表就是賣主唯一的依據,所以在在報價時一定要附上這份表。

如果需要貸款,經紀人會根據你的經濟狀況建議您向有關貸款公司要一封貸款預審批准書(貸款預批准函)。因為貸款公司要查你的信用分,還會要你的社會安全號。你如果已經與其它貸款公司或者你自己的銀行聯繫過,您就可以用您自己的貸款公司或銀行的貸款預審批准書。不管您此時選用的是誰,您在正式貸款時還是可以貨比三家。

貸款預審批准書的目的是決定您的房價上限。貸款預審批准書也是報價合同的附件之一。它告訴賣主,你已經與貸款公司或銀行聯繫過了,信用分和收入都查過,銀行初步同意借錢給你。

賣主擔心的是在接受報價合同後買主申請不到貸款,從而不能過戶,浪費賣主的時間。在房屋買賣中,時間就是金錢。賣主往往更願意接受經濟狀況好的買主的報價。

申請貸款預審批准書還需要以下的信息:

買主姓名(Buyer Name)

社會安全號(Social Security Number)

房價(Sales Price):實際房價或最高房價

貸款額(Loan Amount)

貸款種類(Program):一般是30年固定利率

定金(Deposit)

過戶日期(Settlement Date):寫實際日期或待定

買主地址(Buyer Address)

買主電話(Buyer Phone)

買主年收入(Income)

最高貸款額取決於家庭總收入和其它債務。大部分銀行允許買主將月收入的某個比例用於與住房有關的花費,比如還貸款本金(Principal),利息(Interest),房地產稅(Real Estate Tax)和屋主保險(Home Owner Insurance) 。銀行還會考慮家庭其它債務,比如汽車月款(Car Loan),學費貸款(College Tuition Loan),信用卡欠款(Credit Card Debt)等。

貸款種類有二百多種,但大多是從兩個基本類型衍生出來的:浮動利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。

浮動利率貸款的開始利率比固定利率貸款低,以後的利率會隨著一個指數(Index)而浮動。開始浮動的年限和浮動的幅度事先都有規定。

從貸款來源可以把貸款分成三種,一般性貸款(Conventional),低收入政府補助貸款(FHA),和美國退伍軍人貸款(VA)。

從貸款的數額又可以把貸款分成三類,小額貸款,普通貸款,和大額貸款(Jumbo Loan)。十萬以下的屬小額貸款。貸款額超過 $417,000 的屬大額貸款。

過戶日期(Settlement Date)可訂在合同生效後的30天到45天。

貸款預審批准書內容包括貸款種類(Program),頭款額(Down Payment),貸款額(Loan Amount),利率(Interest Rate)。它還會有以下的字樣:該預審批准書的依據是已核實的買主信用史(Credit History),經濟狀況(Financial Information)和職業史(Employment History)。貸款的最終批准還有待於認可的房地產合同(Ratified Contract)和房屋估價 (Appraisal)。

預審批准書雖然不註明作廢日期,卻是有時間性的。這是因為人的信用分,經濟狀況和職業都會有變化。

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