買房需要準備多少首付款

大眾一般認為在美國買房,自備首付款須達房屋總價兩成,但真是如此嗎? 



事實上,只要準備3.5%左右或什至不需給付任何金額,就有可能買一棟全新的房屋。根據 Wells Fargo 富國銀行2014年六月份抽查2017位成人所進行的問卷調查,將近四成受訪者認為買房應該要準備將近20%首付款。事實上,根本不需要準備這麼高的金額。



兩成首付款的說法究因於首購族及於 2008 次級房貸風暴中房屋遭到法拍的人們,根據其個人購屋經驗產生出的結論。



道明銀行紐澤西州櫻桃山分行房貸經理麥爾坎何倫斯坦也認為 3.5-5% 首付就足夠。而低額首付款不僅限於二手屋,就算購買新建案也適用於此規則。

即使你手頭上沒有20%的首付,你也可能很快購置到新居——事實上,買房可能只需要低至3.5%的首付。





到底該如何判定需要準備的首付金額呢?取決於貸款類型及房屋性質。



常規貸款



根據房利美及房地美規定,一般是以 $417,000美元作為標準,低於此金額只需準備 5%,高於此金額則須將首付款提高至10%左右。市場上,大多貸款機構針對超額貸款,會要求10%左右的金額。但實際上,低額度的首付款也會被市場認可,因為房利美及房地美將會推出3%首付的方案。



聯邦低息貸款(Federal Housing Administration)



由美國政府背書的聯邦低息貸款規定首付款須達到房屋總價的 3.5%,若以總價 25萬美金的房產來說,買家僅需準備 $8750美元。



軍人貸款及鄉村開發貸款



軍人貸款適用於退伍軍人及現役軍人。鄉村開發貸款則是為了活絡鄉下小鎮的房產交易所設計。整體而言,以上提及四種貸款方式都可以接受買家透過親人贈與的方式取得首付款。部分建商也願意在合理範圍內,盡量降低首付款的金額。



住房抵押保險



為了保障貸款銀行,低首付款通常伴隨的住房抵押保險或是針對補助所產生的額外費用。額外費用通常會提前徵收,但可以涵蓋在貸款總金額內或是透過繳付較高的利率來取得。



聯邦低息貸款需擔負住房抵押保險,軍人貸款則須繳交額??外費用。常規貸款需持續繳交住房抵押保險直到買家付清20%總款項。買家若沒有足夠現金或是不願意購買住房抵押保險則無法獲得貸款。



客制化新屋

新屋

及二手屋的首付款要求一般來說是相同的。但有兩種例外情形,第一就是客制化新屋。



由建商大量建造的新建案通常不會被認定為客制化新屋,儘管買家可以針對個人需求與建商溝通房屋裝潢及隔間。



真正的客制化新屋定義為買家自行購入土地並僱請建商及建築師來建造房屋。在此情況下,貸款銀行會希望買家能自行支付較高比例的首付款,因為房屋根本還不存在。



何倫斯坦提到:“客制化新屋的買家需要申請建築貸款而非房屋貸款,因此首付款的規定與一般房屋不同。” 



獨立產權的新建公寓



第二個例外狀況為各戶擁有獨立產權的新建公寓。買家需要支付多少額度的首付款取決於借款方要求、貸款項目、房產所在地及預售成交戶的比例。



佛洛里達羅森塔爾及拉斯維加斯兩地就要求高額的首付款比例。位於此兩地的貸款銀行通常會要求買家自備較高額的首付款並希望新建公寓預售出大部分單位。



取得資格



實際上,買家並不需要自備高額首付款或建商根本不要求首付款。最好的方式還是貸款銀行洽談了解詳細狀況。大部分買家都過度擔心,認為自己無法取得足夠貸款來買屋。只要去趟銀行,買家絕對會驚喜地發現自己根本完全符合貸款標準。


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