準備買房子時,七點常識要牢記

1丶看上美國房子後,該怎麼出價? 

美國是一個資訊很透明的地方,在看好一處房產後,經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估,估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低於市價,經紀人就要幫買主趕快搶下。

有的時候有多位買主都看上同一個住宅,為了得到住宅,可能要出比要價高的價格才能行。因此,並不是每一個房屋都要殺價,而是要看要價的高低。重點是,買家要能正確評估房屋的價值,當然這需要一位好的經紀人協助。

2丶永久產權不表示要擁有一輩子

眾所周知,美國產權是永久性的,所以,許多剛來的中國和台灣買家都會有“在美國買房就要住一輩子,甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。

根據歷年平均統計, 美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣,比如工作地點改變, 子女外出讀書, 家庭人口變化,或者退休後把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制,同時城市鄉村差距小,住在哪裡都很方便。

3丶美國房子出租不難

洛杉磯和橙縣等地區經濟欣欣向榮,外來人口很多,又是旅遊城市,需要大量出租房。很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了,沒有房子是租不出去的。事實上,房子能否出租取決於業主希望的租金是否符合租賃市場的價格,關鍵在於賣價是否符合市場。

房地產市場是很公開透明,而且真實可靠的,經紀人可以從 MLS 得到各種準確的數據。所以買家要買房的時候, 在要求經紀人做房屋估價外,不妨也要求做一個租價評估; 這對於專業的經紀人來說沒有問題。

4丶在美國買房,不要為了砍價而挑毛病

許多買家為了砍價而故意雞蛋裡挑骨頭。這個做法是有別於美國文化。在美國習慣中,因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因,必定是已與其他房屋比較後,覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。

當然每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感, 適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面,通常稱讚賣家的房子是博得賣主青睞的方法。

5丶不要要求賣家送你家具

在美國,房子買賣與家具買賣是分開的,這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候,房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈,地角邊飾,嵌入式的櫃子等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬於個人的物品,比如沙發、桌椅等家具,不包含在屋價內。

另外,院子裡的盆栽可以移動,便不含在房價內,院子裡的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。賣家賣了房子,不一定願意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾,買家可以提出購買建議。價格就再商量。

6丶投資美國房產只看租金回報率嗎? 

投資房產有兩個方面需要考慮:一個是租金回報率; 一個是升值的潛力空間。後者比租金回報率更重要。

通常,房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東兩岸的紐約丶舊金山丶洛杉磯等都是房價比較高的區域,由於這些地區房價常常攀升,而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度,因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大, 因為想要購買此類房屋的人數較多,而買入的數量越多其房價就越高,這就是供需平衡。所以在投資時,並不是購買低價格高回報的房屋就是最好,而是要從兩方面同時考慮。

7丶不是每個外國人都能辦理房貸。

貸款投資,以房養房,是最划算的房產投資方法,海外買家可以在美國貸款購房, 目前很尋常也很容易。但是,不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的:美國人貸款條件:信用丶收入丶工作是否穩定;外國人貸款條件:需有較多自備款,通常要求 40%-50% 左右。一般大約能貸到5-6 成。

由於每一個銀行的貸款利率不同,對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高,則手續簡單要求低;有的銀行利率低,但是要求條件多,並不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家諮詢,多比較。選擇適合自己,對自己最有利的一家。

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