房產過戶簡述

房產過戶是個大學問,保證買主得到合法產權。如果您不知道找誰,經紀人會向您推薦。律師在過戶前會檢查產權史(Title Search),查明賣主確實擁有產權。最長要查40到60年的歷史,各個州有自己的規定。如果查出問題,要把問題解決了才能過戶。

產權檢查還能發現與房產有關的債務(Lien),比如拖欠稅金(RealEstate Tax Lien),貸款(MortgageLien),裝修費(Mechanic's Lien)等。這些債務會跟著房子走,所以在過戶前一定要賣主把它們清除掉。如果沒有問題,過戶後律師會到當地土地管理局(Department of Land Record)把房契登記在買主名下。

為了防止意外,貸款銀行還會要求買主為貸款銀行買產權保險(Title Insurance Lender's Coverage)。屋主自己的產權保險(Owner's Coverage),買主有權決定買或不買。而大多數人不知道產權保險(Title Insurance Lender's Coverage)的重要性。

產權保險(Title Insurance Lender's Coverage)

產權保險一般分為兩種:

業主產權保險 (Owner's Policy) 業主產權保險用來向買方保證待售房的產權,而且賣方確實擁有待售房的產權,同時也保證該待售房的沒有任何隱藏的風險包括財產權屬別人的、無法進入所有土地、地產無法上市買賣、該產權有末繳清帳單的抵押權等;投保金額是房子的買價,保金一般由賣方來付。業主產權保險通常是一次性費用,一直有效。

貸款產權保險 (Lender's Policy) 貸款公司產權保險是保護貸款公司 (Lender) 所出借的金額能夠如期償還,保證買方是房子的新主人,並保證該貸款是該房子的第一順位貸款。投保金額是貸款額,一般由借款方即藉款人支付保險費,價格通常較業主產權保險低。如果買房人不用貸款,此保險當然就不需要了。

新房也需要產權保險

在美國由於土地是私有的,二手房產權轉移的次數很多,產權糾紛很常見。那麼新房是不是就沒有產權問題了呢?新房也同樣存在產權糾紛的可能,因為新房下面土地的產權也可能有歷史上的產權問題。土地是開發商從私人手裡買來的,一塊土地說不定已經轉手很多次了。

另外,有時新房的開發商欠付建築公司工程款的話,等新房建好之後,買主並不知道,買了過戶之後,建築公司來討債,而建商或開發商已破產或逃走,這時就由產權保險公司賠給建築公司。這種現像對於小建商或宏觀經濟不景氣的時候,發生的機會大一些。

總之,無論新房還是二手房,產權保險是保證美國房地產交易順利進行的最重要的製度。

美國房產過戶前準備

過戶前一個星期,買主須落實房屋貸款。如果房貸利率還沒鎖定(Lock),要馬上鎖定,以免過戶時來不及辦理。還要根據過戶公司給的過戶費清單(HUD-1)草稿,把過戶費準備好,並通知銀行什麽時候要多少錢。

過戶前幾天買方經紀人會向賣方經紀人要房屋檢查時查出來的問題的修理帳單(Repair Invoice)。一般修理應有90天的保修期,修理帳單也可以做為保修憑據。買主在過戶前還要把房子重新檢查一遍(Final Walk Through)。除了看該修的東西都修好了,所有設備都正常運行,賣主應該留下的東西都在,還要記錄水電氣表的數位。如果發現沒修好的東西,過戶時一定要與賣主交涉。

美國房產過戶費用有哪些?

過戶費包括五個部分,與貸款有關的費用,貸款銀行預收款,中間帳戶預扣款,與產權有關的費用,以及過戶稅和產權登記稅。各種費用加起來是房價的2%到4%,這還不包括首付部分。

與貸款有關的費用(Items Payable in Connection with Loan):

貸款銀行預收款(Items Required by Lender to be Paid in Advance)

預付一個月的貸款利息

貸款保險的總數大約1.5%

一年房屋保險

中間帳戶預扣款 (Reserves Deposited with Lender)

預扣兩個月的房屋保險費

預扣兩個月貸款保險

預扣兩到七個月的房地產稅,取決於過戶月份

與產權有關的費用(Title Charge)

過戶律師費(Settlement Fee)

產權檢查費(Title Search)

銀行產權保險(Title Insurance Lender'sCoverage)

屋主產權保險(Owner's Coverage)

公證等其他費用

政府登記稅和過戶稅 (Government Recording andTransfer Charges)

登記費 (Recording Fee)

市/郡過戶稅/房產證印花稅 (City/CountyTax/Stamps)

州過戶稅(State Tax /Stamps)

州登記稅 (State Recordation Tax)

過戶費清單還會有POC的字樣,意思是在過戶前付過了(Paid Outside of Closing),比如房屋檢查費等等。

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